Lei do Distrato: STJ mantém cobrança de multa e taxa de fruição em lotes não edificados, mas divergência persiste entre turmas
30 de outubro de 2025
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) ainda não tem entendimento uniforme sobre a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), especialmente quanto à cobrança de multa e taxa de fruição em contratos de compra e venda de lotes sem edificação. Em recente julgamento, a 4ª Turma, no REsp 2.104.086, adotou posição favorável ao mercado imobiliário ao reconhecer a validade da retenção integral de valores pagos, incluindo a cláusula penal e a taxa de fruição, mesmo quando o terreno não possui construção.
O caso envolveu contrato firmado em 2021, no qual o comprador solicitou o distrato após o pagamento de parte do valor. A ministra Isabel Gallotti, relatora, entendeu que, por se tratar de contrato celebrado já sob a vigência da Lei do Distrato, a retenção contratual estava amparada pela norma, que prevê multa de até 10% do valor atualizado do contrato e autoriza a cobrança de até 0,75% a título de fruição, independentemente de edificação. O STJ manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia validado as deduções e afastado qualquer devolução ao comprador.
A decisão representa um avanço na segurança jurídica para o setor imobiliário, que passou a contar com parâmetros objetivos de retenção e compensação após a edição da Lei do Distrato. No entanto, a 3ª Turma do STJ adotou recentemente entendimento distinto, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e afastar a taxa de fruição quando o lote não é ocupado.
Essa diferença de posicionamentos reforça a necessidade de uniformização pela 2ª Seção do STJ, que deverá definir se prevalecerá a literalidade da Lei do Distrato ou a aplicação subsidiária do CDC. Até lá, incorporadoras, loteadoras e investidores devem redobrar a atenção na redação contratual e na gestão de distratos, de modo a garantir previsibilidade financeira e conformidade com os entendimentos jurisprudenciais em evolução.
O caso envolveu contrato firmado em 2021, no qual o comprador solicitou o distrato após o pagamento de parte do valor. A ministra Isabel Gallotti, relatora, entendeu que, por se tratar de contrato celebrado já sob a vigência da Lei do Distrato, a retenção contratual estava amparada pela norma, que prevê multa de até 10% do valor atualizado do contrato e autoriza a cobrança de até 0,75% a título de fruição, independentemente de edificação. O STJ manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia validado as deduções e afastado qualquer devolução ao comprador.
A decisão representa um avanço na segurança jurídica para o setor imobiliário, que passou a contar com parâmetros objetivos de retenção e compensação após a edição da Lei do Distrato. No entanto, a 3ª Turma do STJ adotou recentemente entendimento distinto, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e afastar a taxa de fruição quando o lote não é ocupado.
Essa diferença de posicionamentos reforça a necessidade de uniformização pela 2ª Seção do STJ, que deverá definir se prevalecerá a literalidade da Lei do Distrato ou a aplicação subsidiária do CDC. Até lá, incorporadoras, loteadoras e investidores devem redobrar a atenção na redação contratual e na gestão de distratos, de modo a garantir previsibilidade financeira e conformidade com os entendimentos jurisprudenciais em evolução.